Qu’est-ce qu’un droit au bail et faut-il en payer un pour ouvrir sa boutique ?

Quand on commence à chercher un local commercial, un terme revient très vite et peut faire peur : le droit au bail !

Et si tu veux mon avis, il serait temps que le droit au bail disparaisse. Mais pour le moment, il existe encore alors autant comprendre les règles du jeu

Comme toi, j’ai découvert cette notion au moment des visites des locaux commerciaux, sans vraiment comprendre ce que cela signifie, ni si c’était obligatoire.

Alors concrètement :

✔️qu’est-ce qu’un droit au bail ?

✔️ à quoi il sert ?

✔️faut-il forcément en payer un pour ouvrir une boutique ?

✔️Les erreur à éviter

Qu’est-ce qu’un droit au bail ?

Le droit au bail correspond au montant qu’un nouveau locataire peut être amené à verser à l’ancien locataire pour reprendre son bail commercial.

Autrement dit ce n’est pas une somme que l’on verse au propriétaire du local mais au locataire sortant en échange :

• du droit d’occuper le local

• aux mêmes conditions de bail

• avec la même activité autorisée (ou une activité proche). Il peut être possible de changer l’activité mais le propriétaire peut demander de payer pour le changement de l’activité.

C’est donc une forme de “prix d’entrée” pour récupérer un local déjà exploité.

Pourquoi existe-t-il un droit au bail et comment il est justifier ?

Un droit au bail peut exister pour plusieurs raisons :

• le local est bien situé (rue passante, quartier commerçant)

• le loyer est attractif par rapport au marché

• l’activité en place a contribué à valoriser l’emplacement

• le bail est ancien et avantageux par rapport au marché actuel

En réalité, il est de plus en plus rare de tomber sur des baux anciens aux conditions réellement avantageuses. Aujourd’hui, la cession d’un bail commercial permet surtout au locataire sortant de récupérer une partie de son investissement, voire de se dégager une somme à la sortie, parfois pour éponger des dettes.

Faut-il toujours payer un droit au bail pour ouvrir une boutique ?

Non, absolument pas et c'est l'idéal pour démarrer une activité avec des investissements moindres. Il existe de nombreux cas où aucun droit au bail n’est pas demandé, notamment :

• lorsque le local est vacant

• lorsque tu signes directement un bail avec le propriétaire

• ou dans des zones moins tendues commercialement

À l’inverse, un droit au bail est plus fréquent dans :

• les centres-villes très demandés

• les rues commerçantes avec peu de rotation

• les locaux occupés depuis longtemps

Quelle est la différence entre droit au bail et pas-de-porte ?

Ces deux termes sont souvent confondus, alors qu’ils ne désignent pas la même chose.

• Le droit au bail est versé à l’ancien locataire.

• Le pas-de-porte est versé au propriétaire, souvent lors de la signature d’un nouveau bail. Le pas-de-porte est de plus en plus rare.

Dans les deux cas, il s’agit d’un coût supplémentaire à anticiper lors de l’ouverture d’une boutique mais les implications ne sont pas les mêmes notamment sur le plan juridique et financier.

Est-ce forcément un mauvais signe de payer un droit au bail ?

Payer un droit au bail fait partie malheureusement de la réalité du marché … C’est à toi de voir si le jeu en vaut la chandelle et d’analyser les dépenses.

Payer un droit au bail peut être pertinent si :

• le local est stratégique pour ton activité

• le loyer est cohérent

• le potentiel commercial est réel

En revanche, cela devient risqué si :

• le montant est trop élevé par rapport à ton budget global

• il déséquilibre ta trésorerie dès le départ

• tu n’as pas suffisamment de visibilité sur la rentabilité future

Quelles sont les erreurs à éviter ?

Parmi les erreurs les plus courantes :

• accepter un droit au bail sans comprendre ce qu’il représente

• ne pas négocier le prix. Comme tout, tu peux négocier le prix du droit au bail

• ne pas l’intégrer correctement dans le budget global

• se focaliser uniquement sur le “coup de cœur” pour le local sans prendre en compte la réalité du marché

• penser qu’un droit au bail garantit le succès de la boutique.

Un local même très bien situé ne suffit jamais à assurer la réussite d’un projet.

Ce qu’il faut retenir avant de signer

Avant d’accepter un droit au bail, il est essentiel de se poser les bonnes questions :

• est-ce cohérent avec mon projet et mes moyens ?

• est-ce que ce local sert réellement mon activité ?

• est-ce que je peux absorber ce coût sans fragiliser mon lancement ?

Ce sont des décisions qui ont un impact direct sur la suite de l’aventure, ne le néglige pas.